□本報記者 董添

　　近期，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債數(shù)量仍居高位，償還負(fù)債及補(bǔ)充流動資金是房企發(fā)債的主要原因。以怡亞通為代表的部分企業(yè)擬籌劃設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）并在新交所發(fā)行上市，成為房地產(chǎn)融資領(lǐng)域最大看點。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房企融資依然井噴，隨著房企融資新規(guī)逐步推進(jìn)，房企將更加注重自身造血的能力。

　　發(fā)債數(shù)量持續(xù)增長

　　不少房企債券融資票面利率較低。以魯能集團(tuán)為例，公司10月19日成功發(fā)行2020年公司債券（第一期），債券發(fā)行規(guī)模為20.4億元，票面利率為3.85%，債券期限為5年，附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)。本期債券募集資金扣除發(fā)行費用后擬全部用于償還15魯能債本金。

　　不少房企涉及住房租賃債券。10月20日，陽光城發(fā)布公告稱，公司2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行住房租賃專項公司債券，于2020年10月21日起在深圳證券交易所上市。本期債券實際發(fā)行金額8億元，票面利率6.67%，發(fā)行期限為5年期，第2年末和第4年末附發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。其中，5.60億元擬用于住房租賃項目，2.40億元擬用于補(bǔ)充公司營運資金，包括但不限于支付工程款、支付職工薪酬、購買原材料等。

　　償還負(fù)債及補(bǔ)充流動資金是房企發(fā)債的主要原因。以中國中鐵為例，公司10月19日完成發(fā)行2020年可續(xù)期公司債券（第六期），品種一實際發(fā)行規(guī)模為20億元，票面利率為4.2%；品種二實際發(fā)行規(guī)模為10億元，票面利率為4.47%。本期債券募集資金扣除發(fā)行費用后，擬全部用于償還公司及下屬公司有息負(fù)債和補(bǔ)充流動資金。其中，擬使用12億元償還公司及下屬公司銀行貸款，剩余部分用于補(bǔ)充流動資金。

　　涉足房地產(chǎn)REITs

　　10月15日，怡亞通發(fā)布公告稱，為了盤活公司資產(chǎn)，公司將籌劃設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）并在新交所發(fā)行上市。公司將在專業(yè)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下選擇自有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)項目籌劃設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金，組建REITs專項工作組，具體負(fù)責(zé)REITs標(biāo)的資產(chǎn)包的選定、資產(chǎn)重組、紅籌架構(gòu)搭建、投行、審計、估值以及法律服務(wù)等專業(yè)機(jī)構(gòu)遴選等與REITs推進(jìn)相關(guān)的全部工作。

　　本次擬設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金并上市，是怡亞通對開拓創(chuàng)新性融資渠道作出的有益嘗試。在新加坡REITs上市將有助于增進(jìn)公司對倉儲物業(yè)的資本運作與管理能力，進(jìn)一步增強(qiáng)公司倉儲服務(wù)業(yè)務(wù)和供應(yīng)鏈服務(wù)的綜合競爭力；將已有的供應(yīng)鏈基地資產(chǎn)發(fā)行新加坡REITs，可以實現(xiàn)公司資產(chǎn)負(fù)債率降低和資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，增加公司現(xiàn)金流，有效提升公司的盈利能力。

　　怡亞通介紹，REITs是一種通過發(fā)行股份或者收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs是國際資本市場成熟的金融產(chǎn)品，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定和安全性較強(qiáng)等特點，能夠有效盤活存量資產(chǎn)，降低實體經(jīng)濟(jì)杠桿，實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施資本化和專業(yè)化運營管理，對實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要價值。

　　新交所是2019年全球最大的房地產(chǎn)投資信托IPO平臺。新加坡在2019年全球房地產(chǎn)投資信托IPO市場中居于領(lǐng)導(dǎo)地位，募集資金占全球房地產(chǎn)投資信托IPO的44%。

　　目前國內(nèi)公募REITs試點領(lǐng)域僅限于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，房地產(chǎn)領(lǐng)域尚未出臺相關(guān)文件。2020年4月30日，證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，并陸續(xù)發(fā)布了相關(guān)政策文件，標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。

　　近日發(fā)布的《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點首批授權(quán)事項清單》提出，在交通、水利、物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推出公募REITs。市場人士預(yù)計，公募REITs試點項目將在年內(nèi)落地。初期選擇上述領(lǐng)域推出公募REITs，一是因為這些領(lǐng)域有補(bǔ)短板需求，二是這些都是傳統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施項目，比較適合在試點初期推出。預(yù)計未來會向新基建相關(guān)領(lǐng)域延伸。

　　合理安排融資行為

　　此前，央行、住建部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。央行金融市場司副司長彭立峰稱，目前重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，社會反響積極正面。下一步，央行將會同住建部和其他相關(guān)部門，跟蹤評估執(zhí)行效果，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。

　　彭立峰介紹，重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則是房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)融資金融審慎管理制度的重要組成部分。建立這個制度的目的，在于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場化、規(guī)則化和透明度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排自身的經(jīng)營活動和融資行為，同時也矯正一些企業(yè)盲目擴(kuò)張的經(jīng)營行為，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身的抗風(fēng)險能力。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企融資依然井噴。房企抓緊融資，以應(yīng)對政策變動風(fēng)險。目前房企融資的難度處于歷史最低水平，平均融資成本票面利率集中在4%至5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年同期的6%至8%利率水平。

　　張大偉指出，房企越來越重視境內(nèi)融資，大部分房企為了應(yīng)對未來可能的市場變化，加快儲備資金。對于杠桿率較高的企業(yè)來說，最近融資壓力有所增加。

　　諸葛找房分析師王小嬙表示，從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)看，房地產(chǎn)行業(yè)資金面繼續(xù)改善。隨著房企融資新規(guī)逐步推進(jìn)實施，房企將更加注重自身造血的能力。